Ce etape ar trebui să urmați când investiți în proprietăți industriale

Proprietățile imobiliare industriale pot reprezenta o investiție profitabilă și stabilă, multe companii căutând spații industriale bine amplasate și funcționale pentru a-și susține operațiunile și a-și desfășura activitatea. Indiferent dacă este vorba despre magazii, fabrici, sau facilități de depozitare, costurile de achiziție și exploatarea lor sunt adesea ieftine. De obicei, cele mai multe oferă un flux de numerar stabil, cu chirii pe termen lung.

Așadar, cum ar trebui să abordați o investiție în proprietăți industriale? La fel ca și în cazul oricărei investiții, este important să efectuați cercetări atente și să fiți pe deplin conștienți de riscurile asociate. În timp ce există multe beneficii legate de deținerea unei proprietăți industriale, aceasta poate deveni o povară financiară majoră dacă nu este analizată corespunzător în prealabil. 

Având în vedere acest lucru, încercăm să vedem care sunt etapele pe care ar trebui să le urmați înainte de a investi în proprietăți imobiliare industriale.

1. Obțineți cunoștințe solide în domeniul proprietății imobiliare

Consolidați-vă cunoștințele despre piața imobiliară și despre investițiile imobiliare. Este necesar să faceți efortul de a înțelege totul despre întregul ciclu imobiliar, precum și despre aspectele financiare, juridice și fiscale legate de investițiile imobiliare. Stabiliți contacte cu investitori imobiliari experimentați sau participați la cursuri de investiții imobiliare, astfel încât să identificați strategia adecvată de intrare și de ieșire care să vă ajute să maximizați randamentele, minimizând în același timp riscurile.

2. Stabiliți care este scopul investițiilor voastre

În primul rând, trebuie să vă decideți care sunt obiectivele pentru care doriți să investiți în proprietăți industriale. Vreți să generați un venit pasiv sau un flux de numerar pozitiv din veniturile din chirii? Intenționați să păstrați proprietatea pe termen lung? Căutați un chiriaș care este dispus să semneze un contract de închiriere pe termen lung sau o veți ocupa pentru propria voastră afacere? Este important pentru dumneavoastră randamentul locativ? Doriți să modernizați și să vindeți apoi proprietatea? Căutați să obțineți câștiguri de capital și să ieșiți de pe piață peste câțiva ani? Doriți să construiți un portofoliu de mai multe proprietăți?

Există o gamă largă de opțiuni și trebuie să vă exprimați foarte clar intențiile de investiție în fața agenților, a vânzătorilor și, poate cel mai important, în fața dumneavoastră. Dacă aveți în minte un obiectiv final, va fi mai ușor pentru cei care vă ajută să intermediați procesul de investiție și vă ajută să găsiți proprietatea potrivită. Acest lucru va contribui la realizarea ușoară a procesului de investiții, deoarece toate părțile implicate vor fi pe deplin conștiente de obiectivele finale.

3. Asigurați-vă siguranța pe termen lung a investiției

După ce v-ați hotărât asupra scopului investiției, veți începe să căutați active care se potrivesc criteriilor voastre, stabilind care sunt zonele cele mai populare. A vă asigura investiția pe termen lung înseamnă să vă gândiți la viitor și să vă imaginați cum se va încadra în piață proprietatea voastră, mai târziu. 

Pentru început, este bine să aflați care sunt spațiile  industriale care oferă caracteristici avantajoase, precum conexiuni puternice de transport, infrastructură bună, oportunități viitoare de reamenajare, strategii de intrare și ieșire, facilități cum ar fi cafenele la distanță de mers pe jos, unde angajații pot lua cu ușurință prânzul? Luați în considerare factorii de mediu relevanți, cum ar fi locația, pentru a vă ajuta să evaluați atractivitatea unei potențiale unități sau a unui amplasament.

Este amplasamentul într-o locație convenabilă? Proprietățile situate în apropierea principalelor noduri de transport sunt esențiale pentru lanțurile de aprovizionare ale chiriașilor și, prin urmare, sunt mai dorite de ocupanți. Ultimii zece ani s-au dovedit a fi propice pentru comerțul electronic și, ca atare, spațiile industriale situate în apropierea zonelor rezidențiale s-au dovedit extrem de atractive pentru a răspunde cererii tot mai mare de timpi de livrare mai scurți. 

Chiriașii din zonele urbane aglomerate își pot permite adesea chirii mai mari, astfel încât randamentul investiției dumneavoastră poate depinde în mare măsură de locația proprietății industriale. Însă, pentru a fi siguri de potențialul de dezvoltare viitoare a unui activ, este necesară o analiză a restricțiilor zonei în care acesta este amplasat. Asigurați-vă că sunteți la curent cu toate restricțiile și că aveți o înțelegere clară a oportunităților de reamenajare și a restricțiilor potențiale. Dacă proprietatea industrială este amplasată într-o zonă cu o acoperire scăzută, aceasta vă va oferi oportunitatea de a extinde activul în viitor și de a crește veniturile generate. 

Extrem de importantă pentru a asigura o investiție profitabilă pe termen lung o constituie și flexibilitatea spațiului industrial - care poate atrage un mix mai larg de chiriași și scade riscul ca proprietatea să rămână liberă pentru perioade lungi de timp. Activele industriale cu un raport optim între birouri și depozite (aproximativ 10:90) și o configurație simplă, în care unitățile pot fi ușor de împărțit sau separat, sunt considerate valoroase, deoarece pot satisface o varietate mai mare de chiriași.

4. Căutați oportunități bune

Nu vă lăsați înșelat cumpărând o unitate industrială la un preț greșit. Pentru a vă asigura investiția, astfel încât să puteți câștiga bani prin venituri de închiriere regulate și să aveți, de asemenea, potențialul de apreciere a capitalului, aveți nevoie de o unitate care să fie sub valoarea de piață și care să poată genera un flux de numerar pozitiv.

Conform zicalei „trebuie să participi pentru a câștiga”, asigurați-vă că sunteți activi pe piață! Acest lucru înseamnă să fiți la curent cu toate activitățile. Există multe modalități de a face acest lucru. Participați la licitații (chiar dacă nu aveți intenția de a licita), vizualizați anunțuri online, citiți studii de piață și discutați cu agenții imobiliari. Toate acestea sunt lipsite de obligații, dar vor fi vitale pentru a vă asigura că sunteți la curent cu toate oportunitățile care pot apărea.

5. Asigurați-vă venituri constante, pe termen lung

Dacă ați cumpărat o proprietate industrială și acum doriți să o închiriați, este esențial să înțelegeți nevoile chiriașilor și ale afacerilor lor, pentru a vă asigura că spațiul pe care îl ocupă nu numai că le satisface cerințele afacerilor lor, dar este și accesibil pentru ei. 

Pentru a preveni orice viitoare riscuri, este bine să analizați cu atenție istoricul financiar și de plăți anterioare al potențialului chiriaș - pentru a vă asigura că acesta poate continua să plătească chiria, fără niciun pericol. De asemenea, este prudent să solicitați potențialilor chiriași  un depozit de garanție - de obicei, trei luni de chirie - pentru a preveni orice potențiale daune pe care aceștia le-ar putea aduce asupra proprietății sau chiar riscul de neplată.

În general, chiriașii spațiilor industriale semnează contracte pe termen lung, cu o medie care variază, de obicei, între trei și zece ani. Contractele de închiriere mai lungi oferă o mai mare certitudine a veniturilor pe durata perioadei de investiție, iar această caracteristică reduce riscul ca veniturile viitoare să fie afectate de eventuale perioade lipsite de activitate. Pe de altă parte, în cazul unui contract pe termen foarte lung, riscați să pierdeți la valoarea chiriei - de aceea este bine să includeți în contract clauze privind o eventuală renegociere.

De asemenea, atunci când stabiliți termenii de închiriere, este important să luați în considerare care este chiria medie, la momentul respectiv, de pe piața proprietăților industriale. Dacă veți cere pentru activele voastre o chirie semnificativ mai mare decât rata pieței, veți găsi mai greu un chiriaș, ceea ce va duce la o pierdere semnificativă a veniturilor din chirii pe timpul potențialei perioade de neocupare. Alternativ, dacă chiria cerută este semnificativ mai mică decât media pieței, înseamnă că proprietatea este neperformantă și va necesita o gestionare activă pentru a aduce chiria actuală la nivelul pieței. Acest lucru va implica asumarea unui risc de închiriere suplimentar, pentru a maximiza randamentul.

6. Viziune analitică a investiției imobiliare

Ca și în cazul investițiilor la bursă, trebuie să abordați investițiile imobiliare în mod obiectiv și să lăsați emoțiile în urmă. Investiți în mod rațional și faceți întotdeauna analizele necesare. Acest lucru implică verificarea istoricului prețurilor tranzacțiilor și analiza prețurilor proprietăților similare de pe piață, pentru a identifica proprietățile sub valoarea de piață. Calculați toate cifrele necesare, cum ar fi randamentul locativ, cheltuielile de exploatare, ratele dobânzilor, impozitele pe proprietate, taxele de timbru și altele, pentru a decide dacă aveți în față o investiție de calitate.

Priviți întotdeauna imaginea de ansamblu. Eliminați "zgomotul de fond" privind dincolo de micile piedici zilnice (dacă există) și păstrați ochii la orizontul pe termen lung. Fiți deschiși să învățați și să apelați la oamenii potriviți pentru a vă ajuta să realizați acest lucru.

7. Constituiți echipa potrivită!

La locul de muncă, lucrul în echipă permite împărțirea sarcinilor dificile și finalizarea lor mai eficientă. În mod similar, în domeniul investițiilor imobiliare, a avea echipa potrivită de persoane, care să aibă competențe specializate, va contribui la facilitarea procesului de investiție.

Lucrați cu un agent imobiliar cu experiență, care cunoaște îndeaproape piața proprietăților industriale și este capabil să caute oportunități atractive pentru voi. Găsiți un broker avizat, care va fi capabil să negocieze rate de împrumut atractive pentru dumneavoastră. Un contabil care vă poate ajuta cu finanțele, impozitele și cheltuielile vă prelua o mare parte din volumul de lucru.

Cooptați în echipă un avocat care va fi capabil să treacă în revistă toate documentele legale, cum ar fi contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere, contractul de împrumut și altele. Avocatul trebuie să fie capabil să vă explice obligațiile legale și să vă sfătuiască cu privire la modul de redactare a contractelor, astfel încât să nu fiți dezavantajat.

Și nu uitați că, atunci când se investește în proprietăți industriale, informațiile sunt esențiale. Este important să vorbiți cu echipa voastră și să cereți sfaturi, deoarece este mai bine să fiți pe deplin informat cu privire la ceea ce se întâmplă pe piață. Acest lucru vă oferă instrumentele și cunoștințele necesare pentru a face o investiție profitabilă. Echipa de specialiști de la Activ Property Services vă poate ajuta atât cu informațiile de care aveți nevoie, dar și cu brokeri avizați pentru a găsi proprietatea industrială ideală în care să investiți!